Loïc Bonneval est maître de conférences HDR à l’université Lyon 2 et membre du Centre de sociologie Max Weber ; il a travaillé avec François Robert (historien, laboratoire Triangle) sur les transformations urbaines et la propriété bâtie à Lyon au XIXe siècle. Il est l’auteur de travaux sur l’histoire et la sociologie urbaine, notamment sur les centres-villes, les agents immobiliers et les acteurs du marché du logement, les trajectoires patrimoniales des propriétaires immobiliers, l’impact des politiques de logement sur le marché immobilier. Parmi ses travaux, on citera : L’immeuble de rapport (PUR, 2013) et De la rente à la finance, la Société de la Rue Impériale (1854-2004), avec François Robert (ENS Editions, 2019), et « La vitalité des relations de voisinage », in J.-Y. Authier dir., Ce que voisiner veut dire. Une grande enquête sur les liens de proximité (PUF, 2025).
La physionomie de la Presqu’île de Lyon change radicalement au cours du XIXe siècle, comme le montre la comparaison de deux cartes, de 1840 (avant les transformations) et 2008. Si certaines transformations sont antérieures au Second Empire (rue Centrale, future rue de Brest, 1846-1848) ou postérieures (quartier Grolée, fin du XIXe s. ; quartier Mercière-Saint-Antoine, 1950-1970), les percées les plus importantes ont lieu au cours de cette période : rue Impériale (future rue de la République), rue de la Bourse, rue de l’Impératrice (future rue ÉdouardHerriot), massif des Terreaux. La Société de la Rue Impériale est un acteur majeur de l’ensemble des transformations de la Presqu’île.
Le contexte des transformations de la Presqu’île
Les transformations de la Presqu’île sont parfois qualifiées d’ « haussmanisation à la lyonnaise », à tort, car ces travaux sont antérieurs aux transformations parisiennes et le modèle en est plutôt la City londonnienne.
Pour les élites locales, l’enjeu est avant tout de créer un centre commercial et d’affaires, c’est aussi l’opportunité de se réapproprier la ville et le pouvoir municipal, face à l’autorité du préfet Vaïsse, en poste depuis 1852 et qui cumule les fonctions de préfet et de maire ; c’est en quelque sorte le « manifeste urbain de la bourgeoisie ».
Pour le pouvoir central, c’est le moyen d’occuper les élites locales en les détournant d’enjeux politiques ; les aspects militaires et sécuritaires sont importants, mais ne constituent pas l’argument majeur.
Le chantier de la rue Impériale
Ce colossal chantier, qui comprend l’expulsion des habitants (environ 7 000 en quelques mois), la démolition des immeubles, la construction et le début des locations, est mené en quatre ans (1854-1858) ; l’architecte et promoteur en chef est Benoît Poncet. Le chantier avait été préparé en amont par un minutieux travail de recensement du bâti et du nombre des habitants et par l’enquête préalable de René Dardel, qui a dessiné le tracé de la rue. L’ensemble du chantier a concerné 387 immeubles (491 avec les immeubles sur cour). La Presqu’île, entre les Terreaux et Bellecour, est alors un quartier ancien, populaire et industrieux, qualifié d’« insalubre », avec un fort contraste entre le nord, plus bourgeois, et le sud où se concentrent la population ouvrière, les artisans et les petits commerces (merceries, commerces de vin, commerces de bois et charbon). L’ensemble de l’opération est rapide. Les travaux se font en trois phases et commencent par le quartier Saint-Charles (au niveau de la rue de la Bourse), qui concentrait les lieux mal famés, cabarets et maisons de tolérance. Les expropriations sont menées avec savoir-faire par Benoit Poncet ; les propriétaires ont été bien indemnisés ; en revanche les locataires, qui souvent n’avaient qu’une location verbale (pas de bail) ont été expulsés, sans qu’il y ait vraiment de contestations, et on ne dispose pas de suivi des habitants expulsés.
La Société de la rue Impériale (SRI)
La Société de la Rue Impériale, fondée en 1854 et disparue en 2004, a été fondée pour le chantier de la rue Impériale. A l’origine, son objectif était limité à l’acquisition des terrains, la démolition et la revente des terrains, puis cet objectif a évolué pour s’étendre à la construction et la gestion des immeubles et à la mise en location ; il s’agit donc d’une société immobilière de grande envergure. Ses actionnaires de départ sont variés et pour l’essentiel issus de la bourgeoise lyonnaise ; cet actionnariat se concentrera sur quelques familles, après la décision d’étendre les objectifs de la SRI, qui n’a pas fait l’unanimité.
Loïc Bonneval et François Robert ont pu travailler sur les archives de la SRI (de 1850 aux années 2000), qui ont été transférées aux Archives Municipales. Les grands livres de comptabilité renseignent sur les phases des opérations, la main d’œuvre (20 000 à 25 000 ouvriers), les entre-prises, et on constate une forte concentration des marchés sur des entreprises importantes : pour la maçonnerie, 65% du marché revient à 5 entreprises (sur 13) et pour la charpenterie, 3 entreprises (sur 8) concentrent les ¾ du marché. Le bilan des réalisations de la SRI est très important ; elle a assuré l’ensemble des constructions, sauf la banque de France construite par des particuliers et quelques terrains revendus à des sociétés d’entrepreneurs. Le bilan financier est impressionnant : 55 millions de francs pour l’ensemble de l’opération (financements publics Ville et État, emprunts hypothécaires, actions et obligations) répartis ainsi : 40 millions de francs pour la rue Impériale, 12 à 13 millions pour le massif des Terreaux. Les immeubles sont lotis très rapidement par une population plus aisée (commerçants, rentiers, négociants, professions libérales) ; à part le Grand Hôtel qui n’a jamais bien marché, l’opération est rentable, avec beaucoup de loyers commerciaux.
La gestion est prudente et l’actionnariat est très stable, regroupé autour d’un « noyau dur » de familles lyonnaises, et il se maintient jusqu’en 1960.
Après la rue Impériale
Après la rue Impériale, devenue rue de Lyon à la chute de l’Empire, puis rue de la République, la SRI s’engage sur le rachat d’immeubles et augmente son patrimoine, notamment à partir des années 1920, par l’absorption des autres sociétés immobilières, comme la société de la rue de la Bourse ; en revanche elle ne participe pas au quartier Grolée. À partir des années 1950, les grandes opérations immobilières du cours Gambetta et du quartier Mercière-Saint Antoine se révèlent plus longues et moins profitables que prévu.
Pour la SRI, le tournant se fait en 1965, avec l’entrée dans le capital de la banque d’affaires Lazard, qui s’engage dans des opérations financières. La SRI devient un maillon dans la holding de la banque Lazare ; puis au début des années 2000, c’est la fin de la SRI, qui est rachetée, comme le quartier Grolée, par un fonds d’investissement d’Abou Dhabi.
L’histoire de la SRI est donc celle d’une société immobilière (construction, gestion d’un patri-moine immobilier d’exception) qui bascule dans une logique financière à la fin des années 1960, d’où le titre du livre de Loïc Bonneval et François Robert : De la rente immobilière à la finance.
(N.F.)
